近日，中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。《通知》重点指出要试点发行房地产投资信托基金（REITs），这是落实有关部门“房住不炒”和租售并举的重要手段。REITs是什么？如何投资REITs？
所谓REITs，是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构从事房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。简言之，REITs是一种资产证券化产品，通过集中投资于可带来稳定收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅等，以相应租金收入和房地产升值，为投资者提供定期收入。
发展REITs有哪些好处？鹏华基金国际业务部总经理尤柏年认为，发展公募reits有利于我国引入长线资金和机构投资者，解决商业地产行业的资金久期错配问题。具体来看，即使有充足的银行贷款，商业地产开发商也面临一个问题，即借贷资金一般在3至5年内到期，而商业地产的投资、持有期可以达到数十年。资金期限的错配使得我国难以发展出专业、纯粹的商业地产企业。REITs本身作为长期股权资金，其引入将解决前述资金期限错配问题，有效促进我国房地产市场长期健康发展。
其次，发展REITs有利于提升我国房地产企业的专业化水平。参考国外的成功经验，一批专业化REITs的出现，将极大促进相关物业管理的专业化、精细化、规模化。随着我国经济结构的升级、广大民众和企业对高质量服务需求的增加，专业化物业服务也会拥有巨大成长空间。
再次，有利于建立和完善国内商业地产定价机制，实时有效地反映市场状况，也为监管机构提供市场化的政策工具。目前我国对住宅用地产的监控主要参考各地的新增地产投资、新开工面积、二手房交易额等指标，但是对于流动性偏差的商业地产则缺乏指示性很好的监测指标。随着商业地产在我国经济体量中的比重越来越高，对其市场状况和动态的有效监控也十分必要。
在谈到当前可投资的REITs品种时，中诚信证券评估有限公司结构融资部高级分析师郑凯文认为，目前长租公寓ABS项目的交易结构主要有两种，一种是传统的信托受益权类的双SPV结构（指特殊目的的载体也称为特殊目的机构或公司），另一种是类REITs/CMBS结构。进一步根据底层资产属性划分，可细分为租金收益权类、小额债权类、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）和类REITs。
值得投资者关注的是，目前投资REITs应注意几方面风险。
郑凯文认为，一是资产收益率与市场融资利率水平存在一定差距，该类产品的高速发展需要发起人有一定的成本承担能力以及低成本资金的大力支持。
二是上游业主违约风险。在转租赁运营模式下，长租公寓运营商采用轻资产运营模式，通过与物业业主签订租赁合同获取房源，若未来业主将房源用于其他目的，提前解除租约，将直接影响运营商与长租公寓住户的租约履行，进而基础资产的现金流。
三是住房租赁资产的权利负担。由于租赁权与抵押权顺位关系存在双重标准，尽管有抵押不破原先租赁的原则，即订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，但最高人民法院判例显示，法院通过查封对抵押财产施加以公权力之后，抵押人收取孳息的权利即被剥夺，无论抵押权人是否通知法定孳息的清偿义务人，抵押权效力已经及于孳息，此时对于抵押物的租金，租金应收账款质权人劣后于抵押权人受偿。即是说抵押物已被扣押后，抵押权人对抵押物的租金可优先于租金应收账款质权人受偿。因此，租金收益的质权不能对抗租赁物抵押权。
四是运营商道德风险。采取租赁+消费金融模式的长租公寓运营商通过旗下租房分期平台向租户提供小额贷款业务后，通常可提前收取半年及一年的租金，租金回收后与上游业主结算前可能存在时间差，发生资金被用于其他用途。
五是行业政策和法律合规风险。目前在运营的长租公寓中部分物业的房屋产权属性属于商业、办公或其他非住宅性质，与其实际的住宅用途不一致，即存在实际用途与其产权属性不符的问题，后期若被住房或建设管理部门责令改正或罚款，可能会影响物业的可出租性，进而影响租金收入现金流的产生和优先级资产支持证券的兑付。
六是租赁期限问题。一般较为合理的租赁期限对物业的持有人是运营物业能够保持较高的、稳定的、可预测的收益基础。在承租再出租模式下，前期投入需要依靠长时间的运营后方可回收，如果租赁期限过短，运营物业产生的收益可能仅够覆盖原有投入成本甚至成本尚未完全回收。
（见习编辑：于浩）